A medida que la ciudad se expande con nuevos desarrollos habitacionales en la periferia, el centro financiero de la ciudad (CBD) se desplaza hacia el oriente y surgen nuevos polos policéntricos (industriales, de servicios, comerciales o educacionales) el centro histórico pierde cada vez más peso en la ciudad.
Hace unos meses preguntamos en un seminario qué observaban los desarrolladores inmobiliarios sobre la recuperación del centro, y la respuesta fue más pesimista de lo que esperábamos. No obstante, algunos importantes actores siguen creyendo en este espacio con relevantes proyectos de recuperación, como el proyecto Santa Rosa de inmobiliaria Territoria (ex edificio de ENEL).
Ahora bien, la realidad es que el centro ha perdido no solo valor no solo en términos de interés, si no además en términos económicos: el valor de los activos y los canones de arriendo son efectivamente mucho más bajos que hace 5 años atrás. ¿Cuánto? Es aún muy variable, dado que en casos puede ser 10% o incluso 40%.
En general los inmuebles de este sector tienden a tener una antigüedad importante, y es justamente por esto que este momento puede ser una gran oportunidad para darle un segundo aire, considerando que en procesos de reconversión y reutilización es posible incorporar una mayor flexibilidad de espacios, sustentabilidad y tecnología, con reutilización de aguas, disminución de eso energético, aprovechando además que muchas veces estos edificios cuentan con alturas importantes, y espacios más “nobles” que pueden ser adecuados a usos mixtos.
Pero para hacer esto realidad, los proyectos deben ser financieramente rentables y urbanamente atractivos. En ese sentido, desde el mundo público se pueden entregar incentivos a estos desarrollos, como simplificación y flexibilización normativa de permisos y exenciones de impuestos. A la vez, otorgar seguridad es un factor clave para generar mayor interés. En el caso de privados, los “joint venture” entre propietarios actuales (fondos o privados) con desarrolladores puede ser una solución “win – win”, donde se comparten los mayores retornos que generarían los bienes raíces actualizados, sin tener que vender a precio de descuento actual y a la vez requerir menos capital. El sistema financiero también podría entregar incentivos, al ser activos menos riesgosos con garantías reales.
Por último, es clave mirar esto desde una perspectiva de largo plazo, incorporando el mayor y mejor uso pero con posibilidad de flexibilización e incentivos que incentiven el desarrollo de proyectos de reconversión urbana.