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FAQ

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¿En qué fijarme al comprar una propiedad?

ááLa compra de una propiedad es una de las decisiones más importantes de personas y empresas debido al alto nivel de inversión que significa. Por esto es muy importante tener claridad de su estado, y que por lo tanto se debe revisar de manera muy cuidadosa. Cuando se vean enfrentados a esto recomendamos hacer una revisión con un check list que ayude a comprender el estado completo.

1. Antecedentes: la revisión parte por el ámbito legal con un estudio de títulos, el que verificará si la propiedad tiene los títulos saneados, si cuenta con hipotecas y gravámenes, litigios o prohibiciones de enajenar y así validar que no tenga resquicios legales. En términos normativos se recomienda verificar los permisos de edificación y recepciones finales que tenga y si el estado actual tiene modificaciones respecto de éstos. También se recomienda solicitar un certificado de informaciones previas en la municipalidad para ver cuál es la norma actual de la propiedad. Por otro lado, se cuenta el ámbito de impuestos territoriales, el avalúo fiscal de la propiedad, si tiene exenciones, el pago de contribuciones y si está gravada a otros impuestos o exenciones. En el caso de propiedades en condominios y copropiedades inmobiliarias se recomienda revisar los gastos comunes y la administración.

2. Revisión de edificación: Para iniciar la revisión se recomienda contar con un plano de situación actual y su validación respecto de diferencias con los permisos y recepciones municipales. Una vez se realizó esto, se prosigue con la revisión de elementos estructurales como muros, pilares, vigas, entre otros, y revestimientos de pisos, cielos, exteriores, puertas, ventanas, etc.

3: Instalaciones: Parte fundamental consiste en revisar las instalaciones con especialistas en cada área, las que variarán dependiendo del destino del edificio y siendo las más comunes el sistema eléctrico de alumbrado, enchufes, interruptores, corrientes débiles con internet, telefonía, seguridad, CCTV, equipos de climatización, sistemas de detección y extinción de incendios, sistema sanitario de agua potable y alcantarillado. En el caso de espacios como oficinas o que tengan atención a público, estos además deberán cumplir con normas técnicas específicas.

4: Habitabilidad: Para tener un completo entendimiento de la propiedad también se hace recomendable ver la habitabilidad, referida a la percepción interior espacial y que tiene componentes adaptables y otros rígidos y siendo los más relevantes la luminosidad, orientación y asoleamiento, ventilación, temperatura, amplitud y distribución espacial.

DLF Nº 2 · 1959

¿Qué significa que una propiedad esta acogida a DLF2? El decreto con fuerza de ley Nº 2 fue creado en 1959 con el objetivo de incentivar la compra de viviendas económicas, bajo 140 m2, con beneficios tributarios. Con el tiempo se generó gran cantidad de privados que compraron varias viviendas para captar estos beneficios, por lo que actualmente está regulado en una cantidad máxima de 2 unidades por cada propietario para tener los beneficios, así como las herencias. Cabe destacar que esto está siendo revisado actualmente como método de generar mayor recaudación fiscal y por ende puede verse modificado a mediano plazo. Como parte de los beneficios, destacan la rebaja del arancel en 50% del CBR en la compra de viviendas nuevas, la exención del impuesto a la herencia y donaciones en los casos de ser primera sucesión, rebaja del 50% del impuesto de timbres y estampillas fijado en la ley Nº 825 en los casos de compras con créditos hipotecarios. Destaca también una franquicia en el pago de contribuciones por un plazo fijo dependiendo de la superficie útil interior computable según se defina en el permiso y recepción, siendo estos de 10 años en el caso de viviendas hasta 70 m2, de 15 años en viviendas de 71 a 100 m2 y de 10 años en viviendas de 100 a 140 m2. Asimismo, en el caso de viviendas en arriendo, se descontará el impuesto a la renta de los ingresos obtenidos con estas, como parte de lo regulado por la ley de impuesto a la renta. Por último, en el artículo 6.1. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones se define las características técnicas de estas viviendas.

Copropiedad inmobiliaria

La copropiedad inmobiliaria es el método bajo el cual se desarrollan los principales proyectos inmobiliarios en altura o extensión. Está definida en la Ley Nº 19.537, y cuenta con varias aclaraciones de como considerar su norma en las circulares de la dirección de desarrollo urbano (DDU) Nº 32, 95, 130, 192, 199, etc. En esta se definen 2 regímenes de copropiedades: Condominios tipo «A» y tipo «B», y se definen las responsabilidades de copropietarios, bienes de dominio común, redacción de reglamentos de copropiedad, etc.

Condominios tipo «A»: Son aquellos que cuentan con construcciones divididas en unidades enajenables independientes, pero ubicadas en un terreno de dominio común.

Condominios tipo «B»: Se refiere a condominios que cuentan simultáneamente edificaciones independientes enajenables en terrenos de dominio exclusivo de cada propietario y terrenos de dominio común.

Asimismo, se cuenta con varias normas de edificación y beneficios a los cuales se pueden acoger estos proyectos, según lo definido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

¿Qué significa la regularización de una propiedad?

Muchas veces nos enfrentamos a la pregunta ¿Vale la pena regularizar mi propiedad? ¿Cuál es el objetivo y en qué consiste? En síntesis, la regularización consiste en contar con el certificado de recepción final de una obra, emitido por la dirección de obras municipales. Todas las construcciones, salvo casos puntuales (Art. 5.1.2. de la OGUC), deben por ley contar con un permiso de edificación (PE) y su recepción final de obras (RF), por lo que, primero, esto es una exigencia que debiese ser cumplida por todas las obras, ya sean nuevas, ampliaciones, remodelaciones, etc. En la práctica todos sabemos que eso no se cumple y no existe capacidad de fiscalización. En ENTORNO siempre recomendamos contar con los PE y RF al día, ya que nos permitirá tener el control sobre nuestras propiedades y optimizar su administración. Sumado a lo anterior, el regularizar la vivienda, nos permitirá optar por mejores tasas de créditos hipotecarios, ya que los bancos pueden tener garantías de mayor valor y por ende prestarnos más dinero. No solo eso, sino que, además, cualquier individuo puede hacer una denuncia en la municipalidad y además de ganarse una multa, habría que realizar todas las modificaciones y sacar igualmente el PE y su RF, incluso pudiendo llegar hasta los juzgados de policía local si no se resuelve de manera adecuada. Importante tener en cuenta que, para tener la RF, la edificación debe cumplir con toda la normativa de edificación vigente, y si por ejemplo se modifica la norma y la edificación no se encuentra regularizada, deberá a acogerse a la nueva norma, que en general se pone cada vez más restrictiva. También se debe contar con los certificados de instalaciones (eléctrica TE1, gas TC6, sanitario, etc.) para verificar que todo se ejecutó de la manera adecuada.

¿Qué es un estudio de títulos y para que sirve?

En general cuando se está ad portas de hacer la compraventa de un inmueble se recomienda realizar un estudio de títulos. Este tiene como objetivo hacer un levantamiento del esta legal de la propiedad mediante las escrituras de compraventa que estén debidamente inscritas en el conservador de bienes raíces (CBR) y verificar que no tenga resquicios legales como hipotecas, gravámenes, litigios, prendas ni prohibiciones de enajenar a favor de terceros. La mayor parte de las veces se solicitan varios documentos para revisión, entre ellos el dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, certificado de deuda de pagos de contribuciones, certificado de informes previos y certificado de no expropiación. El valor de dicho estudio dependerá en la mayor de las veces del valor del inmueble y la profundidad del estudio, con un rango de entre 5 a 30 UF, a lo que hay que agregar el valor de todos los documentos emitidos.

Nuevas líneas metro de Santiago

La red de Metro del Área Metropolitana de Santiago (AMS) se compone de 4 líneas existentes (L1, L2, L3, L4, L4A, L5, L6) que permiten la conectividad transversal de la ciudad. Asimismo, hay 4 líneas nuevas proyectadas (L7, L8, L9 y L10) y extensión de 2 líneas existentes (L2 y L3) en distintas etapas de estudio o desarrollo y, que beneficiará a sobre 500.000 habitantes e integrará nuevas comunas a la red. Estas nuevas líneas son principalmente L8, que pasará por Av Macul hacia el sur, L9, por Av. Santa Rosa, L10 por Departamental y L7 por Av. Mapocho

Cerros en Santiago

Aproximadamente el 80% de los cerros de Santiago están en manos de privados. Esto no es algo nuevo, pero evidentemente en un mundo donde se ha puesto sobre la mesa la importancia del desarrollo social y el rol de los privados, esto genera gran duda, dado que en gran parte estos terrenos pertenecen a empresas inmobiliarias, destacando Vitacura y Lo Barnechea con Inmobiliaria Manquehue, Tánica, EBCO y PyG Larraín, entre otros. Ante la inminente entrada en vigor de nuevos desarrollos en mediano a largo plazo, como «Conjunto Armónico Santa Teresa, de PyG», es necesario hacer ver a las comunidades como se están planificando estos proyectos y generar mesas de trabajo con mayor transparencia, integrando a los vecinos y comunicando de manera efectiva, además de contar con proyectos que busquen equilibrar la demanda con una mirada sustentable de desarrollo en el tiempo. Aprendizaje de sobra nos dejan algunos proyectos, como «Roof La Dehesa» de la importancia de tomar esto a tiempo.

Av. Santa Rosa

Santa Rosa es una de las avenidas más relevantes de la ciudad de Santiago, pasa por 7 comunas que en conjunto concentran un 24,75% de la población total de la ciudad y tiene un área de influencia directa a 440.000 habitantes y 150.000 hogares (Censo 2017).
Sin embargo, no es mucho el interés que ha generado en desarrollo urbano, social e inmobiliario, a diferencia de vías similares como Gran Avenida, solo algunos valientes se han querido posicionar en este espacio público que tiene mucho que ofrecer, y se ve opacado por el estigma social de las comunas periféricas que han arrastrado problemas. El más reciente, el escandaloso alcalde elegido de San Ramón vinculado al narco trafico, o bien barrios vulnerables como El Castillo en La Pintana y Bajos de Mena en Puente Alto.
Santa Rosa está esperando su momento, que vendrá potenciado con la anhelada llegada de la línea 9 de metro y ojalá ojos visionarios del futuro gobernador, los alcaldes y así dar mayor equidad territorial a todos aquellos vecinos que lo necesitan.

San Joaquín

San Joaquín es una de las comunas de mayor interés urbano en Santiago, gracias a su cercanía con el centro, buena conectividad urbana, (línea de metro 5 en su límite Oriente y la futura línea 9 al Poniente), buenos equipamientos y proyectos de vivienda, (destacando La Fabrica Outlet de Grupo Patio) y cuyo perfil principal son departamentos de 2 a 3 dormitorios, en valores de 62 UF/m2 y tickets de venta entre UF2.500 a UF4.000. No obstante, el 80% de la superficie comunal es destinada a viviendas de 2 pisos, para una población de 94.492 habitantes, y generando una pérdida de oportunidad de potenciarla como la extensión natural de Ñuñoa y Macul, la cual podría atraer más y mejores inversiones. Su PRC de 2019 ha restringido la normativa, generando así una presión a el valor del suelo y dificultando aún más el poder de compra de la clase media. ¿Cómo creamos ciudad que integre no solo la variable local, si no que haga cuenta de dar respuesta al déficit habitacional, que permita mejorar el espacio público y generar nuevos centros de equipamiento, y no atrincherarse en las encuestas y el beneficio de solo una parte de la población?

Bio tren Concepción

El Bio Tren es un gran hito de transporte urbano de la ciudad de Concepción (la tercera más importante del país) uniendo la gran conurbación, desde Talcahuano al Norte, Hualqui al Sur Oriente y Coronel al Sur Poniente, siendo muy relevante para la vida de los penquistas. No obstante, el Bio Tren genera un límite artificial que no permite la conectividad de la ciudad con el rio, mientras que el estado edifica las grandes obras públicas de la ciudad (el teatro regional, memorial 27/F y el parque Bicentenario de Concepción) en su borde. Desde la SECTRA se ha impulsado el soterramiento del ferrocarril en la parte centro de la ciudad, sin embargo, es la empresa de ferrocarriles del estado (EFE) quien se opone a su desarrollo. Sigue siendo contradictorio que las instituciones del estado (SECTRA y EFE) y las inversiones públicas no logren un acuerdo en pro de la ciudadanía. Que lindo sería ver en el futuro un Concepción permeable con su principal atributo geográfico: el borde del río.

Huechuraba

La comuna se ubica al norte del Área Metropolitana de Santiago (AMS) en una situación de aislamiento urbano por sus límites geográficos naturales y artificiales. Es una comuna bastante heterogénea, tanto por su población, con un espectro de grupos socioeconómicos amplio, como por los destinos que alberga, con sectores habitacionales, industriales y de servicios muy marcados, por lo que concentra una oferta de equipamientos amplia. En términos demográficos ha visto un gran crecimiento, donde en el periodo intercensal 2002 – 2017 tuvo un crecimiento de 33,21% (casi el doble que la RM). La industria inmobiliaria ha captado una oferta y evolucionado desde casas para segmentos ABC1 hacia edificios de departamentos para C2 y C3 con densidad equilibrada, lo que la hace un muy buen destino para familias jóvenes. En general la oferta inmobiliaria tiene valores de venta en el sector de Pedro Fontova de 50 a 60 UF/m2 dependiendo del tipo de producto.

Impuestos territoriales y tributación

Actualmente se ha discutido mucho en como el mercado inmobiliario abordará y se verá afectado por las reformas tributarias y la actualización de normas, que han buscado durante el último tiempo generar mayor recaudación mediante impuestos para solventar los crecientes gastos del estado, sobre todo post pandemia. Esto se puede mirar desde dos grandes perspectivas: el lado de la oferta (inmobiliarias y constructoras) y de la demanda (los compradores) y se realiza mediante el cambio a la Ley de Impuestos a la Renta (LIR) y lo establecido en la ley 825 de impuesto a la venta y servicios. Desde el lado de las empresas constructoras, se está discutiendo eliminar ciertas exenciones tributarias al CEEC, crédito especial de empresas constructoras, fijado en el Art 21 del DL910, la cual eliminará el beneficio de disminución del 65% en el pago del IVA a la construcción de viviendas de menos de 2.000 UF con el tope de 225 UF, lo que finalmente también afectará a los compradores, considerando el traspaso del precio. En efecto, esto generará menor atractivo en el desarrollo de proyectos de viviendas de este segmento al gravar con mayores impuestos, sabiendo que el poder de compra no aumentará de manera proporcional. Mientras que, en el lado de los compradores, es importante tener claro si son su primera vivienda o para inversión, ya que en la medida que fuere una vivienda de inversión DFL2, se eliminará los beneficios de dichas viviendas económicas en pago de impuesto de créditos y contribuciones, según cantidad de unidades que tenga cada propietarios. Asimismo, también se podrá ver afectado los beneficios de disminución de intereses de créditos hipotecarios en personas con ingresos bajo 150 UTA (aprox.$8.000.000.-), según lo establece la ley de impuesto de timbres y estampillas, lo que también desincentivaría la compra de viviendas nuevas.

Créditos hipotecarios

Al enfrentarnos a la compra de una propiedad donde utilizaremos un crédito hipotecario es relevante entender las implicancias y costos asociados.

1. PIE: En general para personas naturales va desde un 10% en personas con menor nivel de endeudamiento y altos ingresos a un 20%. Al ser personas jurídicas esto partiría desde un 30%, sujeta a la solvencia financiera.

2. TASAS: es clave definir si se utilizará una tasa fija, que no variará con el tiempo, o una tasa mixta, sujeta a variaciones. Las tasas varían según el flujo del dinero en el mercado, regulado por la TPM, y por ende sus variaciones dependen del ciclo económico. En escenarios de menor flujo se tienden a disminuir las tasas para fomentar el consumo, como paso el 2020 bajo la crisis COVID, con tasas en su menor nivel cercanas a 2% a 2,5%, mientras que en escenarios de mayor flujo se regula a la inversa, llegando a tasas cercanas a 5%. Entre un 2% y un 4% se consideran buenas tasas.

3. PLAZO: junto con la tasa, definirán en mayor medida el dividendo mensual a devengar. Evidentemente esto depende del nivel de riesgo del solicitante, siendo lo más típico 20 años plazos, con variaciones a 15 años en individuos de mayor riesgo y 25 años en individuos de menor riesgo.

4. SEGUROS: los créditos, en su dividendo incorporan un seguro a la propiedad, generalmente entre 0,5 a 1,5 UF mensuales, y un seguro de desgravamen, que fluctúa entre 0,2 a 0,6 UF mensuales. De esta manera el dividendo incorpora en valor del departamento en su prorrateo mensual, la tasa de interés y ambos seguros.

5. COSTOS: Se debe considerar los costos del crédito, correspondientes a los estudios de títulos del banco, los gastos notariales, borrador de escritura, inscripciones en el CBR e impuestos de timbres y estampillas. Clave destacar que al ser viviendas acogidas a DFL2 se cuenta con beneficios tributarios en los gastos de inscripción en el CBR e impuesto de timbres y estampillas.

6. OTROS: Otros puntos relevantes a considerar es el tipo de crédito que se está solicitante, pudiendo ser un mutuo hipotecario, de fines generales, crédito comercial u otro. Asimismo, en la mayoría de las veces, los créditos de personas naturales fluctúan entre un 25% a un 35% respecto del ingreso mensual.

7. DOCUMENTACIÓN: Para la solicitud del crédito se debe enviar al banco los antecedentes requeridos para la evaluación de riesgo, compuestos por los ingresos, ya sea mediante liquidaciones de suelo o boletas de honorarios, los créditos que actualmente tenga el solicitante y en caso de ser emprendedor, la careta tributaria de la empresa.

¿Cómo se calcula el valor de un inmueble?

La valorización o tasación de las propiedades ha sido un tema ampliamente discutido en la academia y el ámbito profesional, considerando la dificultad de lograr valores objetivos debido a que el valor de los inmuebles tiende a ser compuesto por multifactores tanto técnicos, como de apreciación personal y de costos alternativos. En general se cuenta con 4 metodologías comúnmente aceptadas para la valorización de activos y se utilizarán independientes o conjuntamente dependiendo del fin de la tasación. Esta son a) Método comparativo de mercado,
b) Método por renta o flujos futuros,
c) Método por costo de reposición o construcción y
d) Valor residual.
Asimismo, se debe contar con amplia información del activo inmobiliario para ver como sus atributos pueden afectar el valor, por ejemplo si tiene áreas de utilidad pública, si tiene obligaciones de urbanización y sus costos, si tiene expropiaciones, si las edificaciones cuentan con los permisos y recepciones finales, el avalúo fiscal, el pago de contribuciones, si estas tienen sobretasas o exenciones, entre otros.
A) Método comparativo de mercado: Corresponde a la comparación de activos similares, comúnmente con destino, antigüedad, superficie y ubicación similar, donde se revisan tanto las transacciones y las ofertas de propiedades, y con lo cual se puede analizar homologando y aislando datos para así lograr un valor lo más ajustado a la realidad posible.

B) Método por renta o flujos futuros: Esta enfocado en aquellos activos comerciales y de oficinas cuyos compradores buscan la renta de los activos y por ende se valorizan los flujos futuros, considerando todos los ingresos separados por superficies interiores, estacionamientos, bodegas, etc., así como los egresos de contribuciones, seguros, CAPEX, comisiones de arriendo, gastos comunes, entre otros. En este método se debe contar con la tasa de descuento exigida de los inversionistas adecuada al mercado y la vacancia esperada.

C) Costo de reposición: Esta forma de valorización el valor actual de la construcción bajo un costeo del tipo de construcción, su calidad y depreciación. En términos sencillos es el valor del costo de la construcción nueva descontando su depreciación. Los métodos de cálculo de depreciación más utilizados son los de «Ross y hiedecke», «Marston y Agg» y «Marshall y Swift».

D) Valor residual: En este caso el valor del activo se calcula mediante el valor futuro del activo considerando la depreciación y amortización. Generalmente se utiliza un flujo de caja para determinar tanto egresos como ingresos proyectados. Generalmente este método se utiliza para los proyectos inmobiliarios de desarrollo donde se busca estimar el valor de los terrenos y por ende se debe conocer el tipo de proyecto a transar, las velocidades de venta, los costos, impuestos entre otros.

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¿Qué es la plusvalía?

Según la RAE plusvalía es “Incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él.” En las propiedades, se determina principalmente por la UBICACIÓN, la que integra distintas variables que inciden en el valor: En el ámbito inmobiliario está determinado principalmente por la UBICACIÓN y sus atributos urbanos: Accesibilidad y conectividad urbana – Metro, cercanía a equipamientos y servicios (comercio, educación, etc.), normativa urbana y regulación, demografía poblacional y grupos socioeconómicos, déficit habitacional y disponibilidad de suelo y el riesgo político y las proyecciones económicas. Al invertir en propiedades es clave identificar los atributos internos y externos, ya que estas variables finalmente determinaran que tanto valor adquirirá un inmueble con el tiempo y por ende tendrá mayor o menor plusvalía.

Parcelas de agrado

Las famosas parcelas de agrado, aquellas de 5.000 m2 en los lagos o ríos del sur, en el campo de la zona central y los bordes costeros, sufren actualmente un batalla de legalidad debido a proyectos en el sur en Panguipulli y Valdivia que han generado demandas legales incluso amparadas por el consejo de defensa del estado, que ha generado un ambiente desfavorable para el desarrollo de dichos proyectos. Para entender un poco, en 1980 se desarrolló un decreto legal (DL 3516) que establecía que en zonas rurales se podrían generar subdivisiones de 0,5 há, con el objetivo de desarrollar dichas parcelas con un fin agrícola. Evidentemente esto dio pie para la parcelación con fines habitacionales de segunda vivienda, sin embargo, durante los últimos años se ha clarificado que dichos proyectos no se amparan al espíritu de la ley y lo dispuesto en el Art 55 LGUC, donde claramente se enseña que deben tener fines agrícolas. De esta manera, actualmente estas parcelaciones tienen poco sustento legal, e incluso para aquellos qué piensan hacer estos desarrollos les aconsejamos aclarar la situación, considerando que además hay un proyecto de ley que modificaría este decreto. Independiente de lo anterior, creemos que esto se debe regular de la manera adecuada, para que considere en desarrollo de proyectos inmobiliarios de este tipo en vez de «hacerse el loco», pero probablemente tendrá que cumplir con varias normativas e incluso potenciales aportes para ser viable.

¿Cuál es la mejor localización de un proyecto?

Una de las máximas de cualquier proyecto inmobiliario suele ser las tres características principales: «Ubicación, Ubicación y Ubicación». Así de importante es la localización de un proyecto, por lo que es fundamental entender bien los objetivos de desarrollo, su destino y uso, así como los usuarios, lo que no siempre será lo mismo. Para lograr los objetivos, es clave entender quién es mi usuario, cómo llegará a mi proyecto, si tiene buenos accesos y salidas, si está conectado con la ciudad y cómo, si tiene un contexto, ya sea urbano o rural, que tenga servicios y equipamientos, entre otros. Para esto se plantean ciertas preguntas para tener claras:
· Locales comerciales: ¿Qué productos voy a vender? ¿Qué rangos de valores tienen? ¿Quién es mi público objetivo, cómo es su perfil?
· Proyectos inmobiliarios: ¿Qué tipo de departamentos u oficinas voy a desarrollar? ¿Quién es mi público objetivo? ¿Cómo afecta la normativa al inmueble?
· Industrias: ¿Qué tipo de uso tendrá la edificación? ¿Producción, logística, almacenamiento, oficinas? ¿Qué tan relevante es la logística requerida? ¿Qué tipo de camiones van a circular en el recinto? ¿Qué tan relevante es la buena accesibilidad y conectividad a autopistas urbanas?
A partir de esto uno puede utilizar los datos que pueden ser la demografía, segmentos socioeconómicos, ingresos promedios, tamaño familiar, conectividad con centros urbanos, accesibilidad a autopistas, entre otros y con herramientas de georreferenciación y análisis poder lograr los resultados esperados.

Ley de aportes al espacio público Nº 20.958

En noviembre de 2016 se aprobó esta ley que tiene como objetivo «equiparar la cancha» en cómo afectan los proyectos inmobiliarios a los territorios donde se instalan. De esta manera se busca utilizar un método aplicable a todos los proyectos nuevos, donde estos realicen aportes al espacio público de manera proporcional a su impacto, a diferencia de lo que ocurre hoy en que los proyectos buscan llegar al máximo permitido sin caer en la realización de estudios de impacto vial o EISTU, que solo realiza el 5% de los proyectos desarrollados.

Se cuenta con 3 principios fundamentales de la aplicación de la ley: a) Universalidad: Todos los proyectos deben realizarlo. b) Proporcionalidad: el aporte depende de la envergadura e impacto. y c) Predictibilidad: cálculo de aportes según impacto. Asimismo, la implementación se realiza de forma gradual.

La forma en que se realiza este aporte es a través de «Mitigaciones directas» y de «Aportes al espacio público».

Aportes al espacio público: Actualmente en vigencia, corresponden a aportes ya sea en dinero o en cesiones de terreno al espacio público. Esto se determina mediante un cálculo dependiendo de la densidad de ocupación, calculada con la carga de ocupación de la edificación proyectada que determina un porcentaje de aporte respecto del avalúo fiscal del inmueble. En los casos de terrenos afectos a áreas de utilidad pública y de loteos con cesiones de terreno por Art. 70 de la LGUC, esto puede ser descontado de las cesiones en tales casos.

Mitigaciones directas: Aplicables desde el 17 de noviembre de 2021, son las obras que debe ejecutar un proyecto que genere impactos a su entorno y se medirá en base a la elaboración de un informe de mitigación vial (IMIV) donde se segmentará en «Básico», «Intermedio» y «Mayor» dependiendo de la envergadura y el impacto a la movilidad local, la seguridad de peatones, medios de transporte y condiciones de accesibilidad.

Ley de transparencia del mercado del suelo Nº 21.078

A raíz del caso «CAVAL» donde se utilizó influencias para incrementar el valor del suelo bajo especulación, se creó esta ley que entró en vigencia en 2018. El objetivo primordial es regular el mercado de suelo respecto de la aplicación de la normativa de los planes reguladores, las transacciones en aquellos inmuebles que adoptan el incremento del valor del suelo en los casos donde se benefician por modificaciones normativas y los procesos de participación ciudadana en la creación de los IPT: Instrumentos de planificación territorial.

Uno de los puntos más relevantes a destacar es la regulación de normas de edificación supletorias en áreas urbanas en los casos que no se cuenta con planes reguladores comunales y por ende, deben aplicar normas genéricas a nivel metropolitano como fue el caso de los edificios de sobre 35 pisos y altísimas densidades principalmente en la comuna de Estación Central. Lo anterior incidió en que se regulara en base a lo mejor para el contexto urbano y no se utilizaran los vacíos legales y normativos para generar desarrollos inmobiliarios al filo de la ley y con dudosos beneficios y calidad tanto constructiva como espacial.

Si bien el espíritu de la ley busca un noble fin, no ha estado exenta de complicaciones en su aplicación a casos concretos y ha sido dicha y desdicha por las circulares de la DDU Nº 405 y Nº 411, mientras que activos defensores de la aplicación de normas urbanísticas, la fundación «Defendamos la Ciudad» (que a juicio de ENTORNO busca defender más intereses propios – NIMBY – que ser un aporte a la discusión y no darse cuenta que esto solo genera incrementos del valor del suelo, afectando a los más vulnerables) han salido a rechazar públicamente toda la interpretación de ésta por los Directores de Desarrollo Urbano, independiente del color político.

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¿Cuál es el potencial de mi propiedad?

Para calcular el potencial de una propiedad se debe buscar cual es el mayor y mejor uso, integrando varias variables. El máximo potencial será alcanzado cuando éstas estén alineadas, creando un «win – win» y beneficiando a todos los stakeholders: los propietarios, los usuarios y la comunidad, los desarrolladores y el sector público, tanto alcaldes, gobernadores, etc. Finalmente, la ciudad gana en todos sus ámbitos.

Sin embargo, muchas veces la posición de los distintos ámbitos es diversa, ya sea porque la normativa no cuadra con el producto comercial, las superficies, los estacionamientos exigidos, hay poca demanda, entre otros. Como una guía se debe evaluar los siguientes ítems:

1. Normativa: Cuales son las normas de edificación exigidas según la ubicación determinada por el Plan Regulador Comunal, tanto en antejardín, distanciamientos, alturas, constructibilidad, densidades, etc. Estas posteriormente serán aplicadas al volumen máximo edificable.

2. Condicionantes del inmueble: Las condiciones morfológicas y topográficas de los terrenos son fundamentales para lograr un buen potencial. Mientras más regular sea el terreno, con menor pendiente, más frente y mejor proporcionalidad entre el frente y el fondo, mejor se podrá adecuar un proyecto. Esto es variable dependiente del lugar y objetivos, por ejemplo, un proyecto comercial buscará más frente y menos fondo, un proyecto de segunda vivienda mejorará con una pendiente que permita mayores vistas y mejor asoleamiento, etc.

3. Volumen edificado: A partir de la integración normativa y las condicionantes del terreno podemos levantar el volumen máximo edificable, el que podrá ser en altura o en extensión. En estos casos es clave pensar en que estructura y materialidad mejor se adecua para lograr los objetivos del desarrollo.

4. Demanda comercial: Por último y más importante, el estudio del contexto urbano, considerando las variables demográficas, económicas, sociales, comerciales, etc. será clave para ver la viabilidad del proyecto que se esté desarrollando, por ende, el proyecto se debe adecuar a la demanda y necesidades que nos indique el entorno, ya sea un equipamiento como un colegio, consultorio o un local comercial, un centro de logística en zonas bien conectadas y con buena accesibilidad, un proyecto habitacional en zonas de alta demanda o también «dark kitchen» y «storage» en barrios residenciales que vean una demanda en estos activos.

Finalmente, el potencial (y por ende un mayor valor comercial de transacción) podrán tener los inmuebles cuando estas variables alcanzan su máximo.

Normativas aplicadas a los inmuebles

La ejecución de obras debe responder a varios fundamentos legales y normativas según la ubicación, destino y envergadura. En general se recomienda tener presente lo siguiente:

1. Fundamentos legales según orden de aplicabilidad: Existe una jerarquía respecto de la aplicación de normas, siendo las más relevantes a) la constitución chilena art. 19 de propiedad privada, b) la política nacional de desarrollo urbano elaborada por un consejo especializado (PNUD – CNUD) c) La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), d) La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), e) Los planes reguladores metropolitanos o intercomunales (PRM o PRI) f) Los planes reguladores comunales (PRC), y por último sus planes seccionales.

2. Respecto de las normativas de edificación, las más relevantes a considerar son a) Coeficiente de constructibilidad, b) Coeficiente de ocupación de suelo c) Coeficiente de ocupación de pisos superiores, e) Densidad, que puede ser bruta o neta y medida en hab/há o en viv/há, con una relación 4 hab = 1 viv, f) Superficie predial mínima, g) Agrupamiento de edificaciones, ya sea aislada, pareada o continua, h) Altura máxima de edificación, i) Adosamientos, j) Rasantes k) Antejardín, l) Distanciamientos m) Estacionamientos.

3. Por último, también se hace necesario revisar la aplicabilidad de normas específicas según destinos, tales como a) Ley 19.538 de copropiedad inmobiliaria, b) Ley 20.958 de aportes al espacio público, c) Ley 21.078 de regulación del mercado de suelo, d) DL 3516 de construcciones en predios rústicos, e) DFL 2 de viviendas económicas, f) DS 594 de condiciones de lugares de trabajo, g) DS10/2010 del MINSAL sobre condiciones sanitarias en locales de uso público, h) DFL 1/2003 de instalaciones sanitarias en oficinas, i) DGAC sobre inmuebles ubicados en áreas de influencia de aeropuertos, entre otros.

¿Qué tanto puede afectar el plan regulador a el valor de mi propiedad?

La respuesta simple es: MUCHO. La normativa de edificación, definida por los instrumentos de planificación territorial (Planes reguladores comunales, metropolitanos, la OGUC, LGUC, etc.) son fundamentales en el valor de los activos ya que regulan por un lado los usos de suelo, es decir que se puede hacer, y por otro el tipo de edificaciones, donde tanto altura como densidad (cantidad de viviendas) podrán hacer presión en el suelo por la oferta y demanda.

En el último tiempo las normas han tendido a ser en su mayoría restrictivas con usos de suelo y densidades, lo que se traduce en menos producción de viviendas en zonas de alta demanda y con déficit habitacional y disminución de alturas. De esta manera, se ha hecho que comunas como San Joaquín, Providencia, Macul y Ñuñoa, al estar bien conectadas y con gran cantidad de equipamientos y servicios, sean territorios con alta demanda de viviendas, pero muy restringidas, lo que finalmente hace que los valores de las viviendas suban.

Si bien por el lado de la especulación y plusvalía es positivo, lo que incentiva las inversiones «hormigas», por el lado de la ciudad es malo, considerando que este aumento afecta en su mayor parte a la población más vulnerable, y va a generar que el anhelado sueño de la «vivienda propia» se haga cada vez más difícil de alcanzar y probablemente traspasará la tenencia de viviendas desde una mayoría propietaria a una mayoría arrendataria en el futuro.