Si bien esta es una pregunta difícil de responder, el caso de California es un buen ejemplo para medir esto en términos reales. En 2016, @kip Jackson estudio cómo las nuevas regulaciones podían afectar el valor de los bienes raíces. Según el estudio, se concluyó que cada nueva regulación afecta en términos concretos en un -0,2% el valor de los bienes raíces al año, y un -4% de desarrollo de viviendas nuevas anuales, lo que además reduce el inventario de unidades disponibles, haciendo la vivienda menos asequible en el largo plazo.
La regulación normativa puede traducirse en la asignación de normas urbanísticas como la constructibilidad, la ocupación de suelo, la altura o la densidad habitacional, las que en su conjunto desarrollan el “skyline” que se busca, y por ende juegan un rol fundamental en crear un desarrollo sostenible, sin hipotecar su futuro. En California, desde los años 80’ hasta los 00’, hubo un aumento considerable de la regulación normativa, potenciado en gran parte por una mayor cantidad de participación ciudadana en el desarrollo de la regulación urbana.
Las regulaciones se van potenciando en los gobiernos locales vecinos. En el caso de Santiago, por ejemplo, cuando una comuna establece una determinada norma, ejerce una presión a la comuna vecina, haciendo que ésta posiblemente la tienda a adoptar en el corto plazo. En parte esto se explica por una carrera “anti-crecimiento”, en cuanto son pocas las comunas que quieren verse enfrentadas a capturar la mayor parte de los desarrollos, por la presión de las comunidades y los “votantes”, que buscan mantener su situación actual (comúnmente llamados NIMBY).
Evidentemente los atributos particulares de ciertos lugares (como el mar en Reñaca o el acceso al lago Llanquihue en el caso de Puerto Varas) generan un impacto directo en el precio de los inmuebles en relación a lugares equivalentes sin esos atributos, no obstante, el suelo “legalmente” disponible también afecta a sus valores. Lo particular de esto es que los limites urbanos son delimitaciones artificiales, que buscan lograr un equilibrio entre la expansión y la densificación en altura, siempre en relación a los “centros” urbanos. Pero también esto puede aminorarze a través de la tan anhelada “densificación equilibrada”.
Pueden leer el paper de Kip Jackson en el siguiente link: