Muchas organizaciones cuentan con activos inmobiliarios que componen su cartera de inversiones, ya sea su “core bussiness” (fondos de inversión, family office, etc) o la resultante de adquisiciones que apoyan al negocio principal, pero no siendo parte de este.
Una de las principales diferencias es la administración del portafolio. En particular, el segundo caso tiende a un vacío estratégico de cómo optimizar estos activos, donde “1 + 1 = 3”, es decir, el conjunto debe ser más valioso que la suma de las partes.
Cuando se generan dudas o contingencias, se recurre a un análisis particular de una propiedad, obviando cómo cada una de estas afecta al conjunto. Para mitigar este efecto se debe recurrir a un análisis del portafolio a través de ciertas interrogantes:
· ¿Qué tipos de inmuebles tenemos?
· ¿Cuál es su distribución territorial?
· ¿Qué usos albergan?
· ¿Qué costos OPEX y CAPEX requieren?
· ¿A qué riesgos estamos expuestos?
· ¿Los activos se alinean con nuestros objetivos y expectativas?
· ¿Cuál es su situación legal y contractual? ¿Puede afectar esto en arriendos y vacancias?
Con estas respuestas se podrá alinear de mejor manera el portafolio con los objetivos de la organización; Elaborar una estrategia permitirá focalizar y reorganizar los espacios, la administración y necesidades operacionales con el conjunto de activos inmobiliarios.
Por último, se debe considerar que la vida útil de los inmuebles es finita. Están expuestos a deterioro físico y depreciación, por lo que, al elaborar una estrategia se podrá recurrir a un análisis particular de cada unidad, repasando el estado de la edificación, habilitación, instalaciones, situación normativa, etc, para optimizar su vida útil y maximizar su uso y valor. En ese sentido, es fundamental elaborar un plan de mantenciones, seguimiento de costos y contar con provisiones para el mantenimiento y mejoras requeridas.