Cuando somos dueños de un bien raíz es importante tener en cuenta cómo afecta el paso del tiempo en la edificación. Al momento de evaluar y comprar un activo, uno de los parámetros más relevantes aparte de la tasa y el riesgo es el TIEMPO. Al final del día, el efecto del tiempo sobre una construcción se traduce en un deterioro “natural” por su condición física.
Así, la planificación es muy importante para optimizar el desempeño del activo, retroalimentando la información de su operación y que este se encuentre en línea con los objetivos de inversión:
• ¿Qué momentos son críticos en la mantención del activo?
• ¿Cómo saber cuándo es mejor la enajenación del activo?
• ¿Cómo preparar y optimizar la vida útil?
La vida útil del activo depende de su materialidad, uso y en particular la operación y mantenimiento. Esta se divide en intervalos de tiempo en donde a partir de fallas se requiere capital para su mantención. Inicialmente los intervalos son más extendidos, cuando el activo goza una mejor “salud”, pero con el paso del tiempo se vuelven más recurrentes, en donde la proactividad juega un rol fundamental para prevenir y predecir los fallos, planeando mantenimientos antes de que ocurran o se generen situaciones indeseadas como una vacancia forzada por dificultades operativas.
Así, observamos tres niveles del bien: la obra gruesa, la habilitación y los equipos e instalaciones. Cada una tiene requerimientos de mantención distintos, sin embargo, deben ser evaluados en su conjunto ya que son interdependientes. El último grupo es más extensivo en mantenciones, e idealmente una revisor semestral o anual es óptima, mientras que el caso de la habilitación, dependerá de su uso, pero entre 10 a 15 años posiblemente requerirá intervenciones.Por último, planificar significa maximizar la inversión siendo proactivos más que reactivos, así como identificar el momento en que se requiera la retirada, en cuando sea mejor la enajenación, reemplazo o reacondicionamiento por sobre un extenso mantenimiento por el desgaste propio del bien.