Los contratos de arriendo controlan el “Cash Flow”, por ende, la renta y rentabilidad de los activos inmobiliarios. Fuerte y claro, podemos decir que los contratos de arriendo son más que un simple acuerdo entre las partes; Estos fijan los ingresos pactados, junto con las condiciones y factores que influyen en el rendimiento del activo, su estado y mantención.
Si bien a grandes rasgos el “mercado” regula los precios, el marco regulatorio (contrato) juega un papel fundamental, considerando aspectos que variarán según el tipo de activo, la ubicación, el nivel de riesgo que quiera asumir el propietario y el interés de establecer una relación de largo plazo entre las partes. Todo esto puede estar establecido en el contrato de arriendo, por lo que tener claro los objetivos es muy importante.
La exposición al riesgo puede estar vinculada a los plazos y la flexibilidad definida en el contrato, donde en casos de mayor flexibilidad de salida, se apuesta a rentas más altas, pero con un riesgo de salida más rápido, mientras que, en menores flexibilidades, se pueden “castigar” las rentas. Establecer meses de gracia o pagos escalonados generan a su vez mayor enganche en arrendatarios potenciales, que muchas veces incurren en gastos de habilitación.
Para contar con un buen retorno de la inversión se recomienda indexar las rentas a la inflación mediante la UF, asimismo, tener claro los egresos (CAPEX y OPEX) que debe incurrir cada parte es clave para calcular el Cap Rate, medido como el flujo neto operacional (NOI) / valor de mercado del activo.
En la medida que los contratos incorporen mayor detalle, menor espacio habrá para interpretaciones y vacíos, y se podrá potenciar relaciones contractuales buenas y de largo plazo.
– Detalle arrendador y arrendatario: Detalle personalidad jurídica.
– Fecha celebración contrato, más ubicación.
– Inmueble: Detalle inmueble con ubicación, inscripción en CBR, rol SII.
– Renta: Con potenciales diferenciaciones en caso de existir.
– Plazo, renovación, mora. Incorporar plazos de revisión, reajuste de rentas consecuencia de moras.
– Servicios domiciliarios: Responsabilidad de pagos y consecuencias de atrasos.
– Mejoras y desperfectos: Responsabilidad, exigencias, permisos y recepciones municipales, etc.
– Restitución: Exigencias de restitución como limpieza, sin escombros, retiro de mobiliario, etc.
– Inventario: De instalaciones, equipos, maquinarias, etc de propiedad del arrendador.
– Visitas y exhibición: Requerimientos de parte del arrendador.
– IVA: afectación y gravamen de inmueble al impuesto de valor agregado.
– Destino: Exigencias.
– Termino: Clausulas de termino anticipado del contrato por ambas partes.
– Declaraciones.
– Garantía.
– Responsabilidad: Detalle de responsabilidades, obtención de patentes comerciales, etc.
– Prohibiciones: De ambas partes.
– Subarrendamiento: Aprobación o no para subarrendar total o parte del inmueble.
– Cesión de contrato: De ambas partes.