Identificar el uso que maximice los atributos del bien raíz es una de las formas más utilizadas por los inversionistas para rentabilizar su cartera de activos inmobiliarios.
Esto se determina bajo el concepto de “Mayor y mejor uso” (Highest and best use), el cual fue acuñado a principios de 1900 por el economista Irving Fisher, determinando una metodología que busca capturar la mayor productividad a través de la evaluación de 4 puntos:
1.- Que sea físicamente posible y sustentable en el tiempo (Edificación posible de ejecutar)
2.- Que sea legalmente posible (permitido por el plan regulador y la norma urbanística)
3.- Que sea económica y financieramente viable (que el retorno de la inversión sea positivo)
4.- Mayor productividad posible (comparar alternativas e identificar el mayor retorno)
El mayor y mejor uso siempre buscará maximizar el valor de la tierra y el retorno de los inversionistas comparando los usos permitidos con variables económicas y comerciales para visualizar el que mejor responda a los requerimientos del mercado y sea factible de realizar. La norma chilena de tasaciones recoge este término como ítem relevante a considerar en la valorización de los inmuebles.
El tiempo es un factor determinante, por cuanto un inmueble que permita industria, equipamiento y vivienda en altura podrá tener distintos usos que maximicen su valor a partir de las condiciones de maduración del marcado, la vida útil y depreciación de las edificaciones en determinados tiempos, así para un mismo terreno el mayor y mejor uso hoy puede ser industrial pero en 10 años puede ser residencial.¿Sabes si tu inmueble cuenta con el mayor y mejor uso potencial?